Vender una Vivienda en Espana como No Residente: Guia Fiscal 2026
Vender una vivienda en Espana siendo no residente implica retenciones, plazos estrictos y una ganancia patrimonial que debes declarar. Si no actuas correctamente, Hacienda puede reclamarte el impuesto mas intereses de demora. Esta guia explica cada paso: desde la retencion del 3% hasta la declaracion final del Modelo 210.
Entiende la retencion del 3%
Cuando un no residente vende un inmueble en Espana, el comprador esta obligado por ley a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo directamente a Hacienda mediante el Modelo 211. Esta retencion es una garantia para el Estado: asegura que el no residente pagara el impuesto sobre la ganancia patrimonial. El comprador debe presentar el Modelo 211 en el plazo de un mes desde la firma de la escritura.
Si el 3% retenido supera el impuesto real que debes pagar, tienes derecho a solicitar la devolucion del exceso mediante el Modelo 210. Por eso es imprescindible presentarlo aunque no haya ganancia.
Calcula la ganancia patrimonial
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmision y el valor de adquisicion, actualizados con los gastos deducibles. Valor de transmision = precio de venta menos gastos de venta (honorarios inmobiliaria, plusvalia municipal, gastos notariales de la parte vendedora). Valor de adquisicion = precio de compra mas gastos de compra (notaria, registro, impuestos pagados, reformas con factura). El tipo impositivo para no residentes UE/EEE es el 19%; para no UE (incluido UK) es el 19% sobre ganancias desde 2021.
Presenta el Modelo 210 en los plazos correctos
Tienes 4 meses desde la fecha de la escritura para presentar el Modelo 210 de ganancia patrimonial por venta de inmueble. Si hay una perdida patrimonial, igualmente debes presentarlo para recuperar la retencion del 3%. Si el plazo de 4 meses cae en agosto, se prorroga a septiembre. Puedes presentarlo online en sede.agenciatributaria.gob.es con certificado digital o Cl@ve.
Atencion a la plusvalia municipal (IIVTNU)
Ademas del impuesto estatal (Modelo 210), el Ayuntamiento cobra la plusvalia municipal (IIVTNU) sobre el incremento del valor del terreno desde la ultima transmision. Es un impuesto local que paga el vendedor. Desde 2021, si el terreno no ha subido de valor, puedes demostrar que no hay plusvalia y quedar exento. Verifica con el Ayuntamiento del municipio donde esta el inmueble.
Documentos necesarios
- Escritura de compra y escritura de venta(Obligatorio)
- NIE o NIF del vendedor(Obligatorio)
- Justificante del Modelo 211 presentado por el comprador(Obligatorio)
- Facturas de gastos de compra y venta (notaria, agencia, reformas)(Opcional)
- Certificado de residencia fiscal en tu pais(Opcional)
Errores comunes a evitar
- No presentar el Modelo 210 porque el comprador ya retuvo el 3% — la retencion no sustituye a la declaracion
- No deducir los gastos de compra originales (notaria, ITP/IVA pagado, honorarios) del valor de adquisicion
- Confundir el plazo de 4 meses para el Modelo 210 con el mes del comprador para el Modelo 211
- Olvidar pagar o impugnar la plusvalia municipal — es independiente de Hacienda y el Ayuntamiento la reclama directamente